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提振消費(fèi)是今年經(jīng)濟(jì)工作的重要主題。廣州近日發(fā)布了《廣州提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“《征求意見(jiàn)》”），涉及“居民就業(yè)增收”“大宗消費(fèi)升級(jí)”“消費(fèi)品質(zhì)提升”“限制措施清理”“政策支持保障”等八大領(lǐng)域，共提出33項(xiàng)具體行動(dòng)舉措，以全方位激活消費(fèi)市場(chǎng)。

作為居民大宗消費(fèi)的重要組成部分，住房消費(fèi)被重點(diǎn)提及，包括城中村和老舊小區(qū)改造、收購(gòu)存量房作安置房、優(yōu)化公積金政策等，多措并舉，滿足居民需求；同時(shí)，取消限購(gòu)、限價(jià)、限售等多種消費(fèi)限制。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，新市民、外來(lái)人口比較多，有700萬(wàn)人租住在城中村，老舊住房也比較多，住房潛力非常大。此次政策，除了剛需和改善外，對(duì)老舊小區(qū)、城中村、公積金等方面的政策部署，更多地是支持住房購(gòu)置能力較低的群體，他們能在住房方面獲得更好的居住體驗(yàn)，并降低居住消費(fèi)成本，這也是住房回歸大宗消費(fèi)品、一般消費(fèi)品的體現(xiàn)。同時(shí)，這也是構(gòu)建梯次消費(fèi)的，健康遞進(jìn)的住房消費(fèi)新模式。

取消限購(gòu)、限價(jià)、限售

《征求意見(jiàn)》提出，要“有序減少消費(fèi)限制”，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，要優(yōu)化相關(guān)政策，“全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率”。這也是本次提振消費(fèi)方案中最引外界關(guān)注的舉措。

早在2024年9月時(shí)，廣州就已全面退出了限購(gòu)，對(duì)廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購(gòu)買住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。這也使得廣州成為一線城市中首個(gè)徹底退出限購(gòu)政策的城市。在此之前，廣州已對(duì)限售、限價(jià)等限制性政策進(jìn)行了調(diào)整。

在李宇嘉看來(lái)，廣州市中心區(qū)二手房掛牌量比較大，而且經(jīng)歷前期價(jià)格向下調(diào)整，二手房?jī)r(jià)格比較親民，已經(jīng)成為剛需的首選，放開(kāi)限購(gòu)的影響不大。另一方面，從促進(jìn)要素自由流動(dòng)和恢復(fù)價(jià)格信號(hào)，引導(dǎo)資源配置，增加高品質(zhì)改善型住房供應(yīng)等，也有必要取消限售、限價(jià)等政策。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在限制性政策方面，廣州接下來(lái)還可以進(jìn)行一些結(jié)構(gòu)性微調(diào)，例如取消在老年人貸款年限、商貸轉(zhuǎn)公積金貸款、二手房帶壓過(guò)戶等方面的阻礙等。

在貸款首付比例和利率方面，廣州在2024年時(shí)就已將首套、二套房的最低首付款比例統(tǒng)一為15%，首套房貸利率最低曾執(zhí)行不低于2.85%，此后回調(diào)至3%。

李宇嘉認(rèn)為，《征求意見(jiàn)》發(fā)布之后，預(yù)計(jì)廣州在降低利率方面會(huì)有一些動(dòng)作。近期，寬松的貨幣政策明確了進(jìn)一步引導(dǎo)貸款利率下行，前期降低存款利率（5年期存款利率進(jìn)入1%時(shí)代）、降低公開(kāi)操作市場(chǎng)利率后，預(yù)計(jì)接下來(lái)首套房利率可能會(huì)降到3%以下。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)預(yù)計(jì)，目前廣州的房貸首付比例及利率均算是較低水平，未來(lái)可能在公積金貸款首付比例方面有下調(diào)空間。

舊改助推樓市消費(fèi)

在滿足住房消費(fèi)方面，《征求意見(jiàn)》明確，要扎實(shí)推進(jìn)城中村及老舊小區(qū)改造，“2025年計(jì)劃推進(jìn)新開(kāi)工老舊小區(qū)改造超150個(gè)，更新住宅老舊電梯超9000臺(tái)，完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元”。

李宇嘉表示，該項(xiàng)舉措與此前國(guó)家提出的“2025年要完成2000年前建成的老舊小區(qū)全部新開(kāi)工”保持一致，預(yù)計(jì)這可能是廣州最后一批新開(kāi)工的老舊小區(qū)（2000年之前建成的）。不過(guò)，在后續(xù)在城市體檢之后，或許還會(huì)將發(fā)現(xiàn)新的老舊小區(qū)，同時(shí)隨著時(shí)間推移，很多小區(qū)也開(kāi)始成為老舊小區(qū)，這也將是后續(xù)住房消費(fèi)的重要渠道。

他認(rèn)為，城中村改造是住房消費(fèi)新熱點(diǎn)。從2024年開(kāi)始，隨著存量項(xiàng)目啟動(dòng)，特別是安置區(qū)建設(shè)加速，舊模式項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)向新模式，解決歷史遺留問(wèn)題，城中村改造提速。城中村改造固定資產(chǎn)投資的1000億元背后，主要就是安置房建設(shè)提速，這對(duì)于釋放改造帶來(lái)的品質(zhì)住房需求，具有較大的意義。

以廣州市黃埔區(qū)為例，今年一季度，黃埔區(qū)的城市更新項(xiàng)目新開(kāi)工89萬(wàn)平方米，建設(shè)封頂102萬(wàn)平方米；一季度完成固定資產(chǎn)投資105億元，同比增長(zhǎng)6%，總量位居全市各區(qū)首位，多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)超額完成時(shí)序任務(wù)。

在進(jìn)行城中村改造的過(guò)程中，廣州各區(qū)也持續(xù)探索和落地各種新模式，保證居民安置的同時(shí)，推動(dòng)了存量商品房的去化，不斷激活樓市消費(fèi)。

例如黃埔區(qū)大范圍采用了房票安置的方式。截至5月底，黃埔區(qū)有五個(gè)城中村改造項(xiàng)目通過(guò)房票認(rèn)購(gòu)商品房超1000套、面積超10萬(wàn)平方米，拉動(dòng)資金流轉(zhuǎn)超20億元，涉及黃埔區(qū)、增城區(qū)、從化區(qū)的14個(gè)商品房項(xiàng)目，其中黃埔區(qū)外認(rèn)購(gòu)68套。

舊改潮起，也給廣州二手房市場(chǎng)添了一把火。根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的最新統(tǒng)計(jì)，受舊改推進(jìn)帶動(dòng)，今年5月，同德圍-羅沖圍、芳村大道和桂花崗-三元里等多個(gè)板塊二手網(wǎng)簽量大漲，部分板塊同比漲幅超60%。

值得一提的是，此次的《征收意見(jiàn)》還明確，要“推進(jìn)利用專項(xiàng)借款購(gòu)買存量商品房作為安置房”。

李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)隨著收購(gòu)主體、用途、價(jià)格的放開(kāi)，廣州在企業(yè)宿舍、學(xué)生宿舍、安置住房等方面的收購(gòu)會(huì)有項(xiàng)目落地。特別是隨著城中村改造提速，外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校布局，新的住房需求對(duì)接存量盤活，可能是庫(kù)存消化、住房消費(fèi)的一個(gè)可行的探索路徑。