證券時報網(wǎng)
康殷
2025-06-19 20:55
近段時間以來，重點城市紛紛推出優(yōu)質(zhì)住宅地塊，房企拿地?zé)崆橛兴嵘?。年中將至，深圳的宅地土拍也在加速，而且推出的地塊規(guī)模較小，容積率較低，樓市或進入“低密”時代。
賣地思路變了
6月19日，位于深圳市龍華區(qū)的A817-0619宗地正式出讓，吸引8家房企參與競拍。最終經(jīng)過近65輪報價后，深圳聯(lián)粵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.12億元將該宗宅地收入囊中，溢價率達46.6%。
據(jù)悉，此次出讓用地容積率為2.5，起始價為8.27億元。在業(yè)內(nèi)人士看來，這塊宅地也是深圳首批“容積率≤3.1”的住宅用地。今年5月1日，國家標準《住宅項目規(guī)范》正式實施，要求住宅項目容積率不超過3.1，開發(fā)商也將以“好房子”標準進行打造。
接下來，深圳還有多宗宅地陸續(xù)出讓。值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所屬區(qū)域的核心板塊，而且地塊規(guī)模較小，容積率較低。
例如，即將出讓的A802-0309號宗地位于龍華區(qū)梅林關(guān)附近，緊鄰深圳福田中心，周邊商業(yè)、交通、市政配套非常完善。根據(jù)用地規(guī)劃設(shè)計要點，規(guī)定容積率小于或等于2.8，未來該地塊或規(guī)劃高層低密度小區(qū)。此外，深圳掛牌一宗位于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)居住用地，容積率為3.1。值得一提的是，此前曾中止出讓的寶安中心區(qū)A002-0060地塊已于5月底完成規(guī)劃調(diào)整，容積率從5.7調(diào)整為3.7，主導(dǎo)功能由“商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住”調(diào)整為“居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)”，或?qū)⒅匦隆吧霞堋背鲎尅?/p>
（深圳在建新房 吳家明/攝）
一般來說，容積率指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。自去年以來，部分核心城市推出的“低密宅地”，掀起了土拍小高潮，受到開發(fā)商的熱捧。
深圳一家民營房企的營銷部負責(zé)人對記者表示，政府賣地的“思路”發(fā)生了變化，更多的房企夠得著“門檻”，也有了更多選擇。同時，容積率的“克制”意味著地塊有能力做出更高端的產(chǎn)品，房企也有機會做出更出彩的產(chǎn)品，吸引更多客戶，從而實現(xiàn)溢價。
也有購房者表示，自己會等待更多“低密度”的新房，一些高容積率的在售項目銷售情況或更為艱難。
土地市場“縮量提質(zhì)”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，不僅是深圳，熱點城市土地出讓均呈現(xiàn)小型化、位置在中心區(qū)域且利潤確定性也較強，主要原因在于市場變化快，只有小地塊才能滿足盡快開發(fā)、盡快銷售，以及盡可能消除更多不確定性的要求，同時縮短開發(fā)周期以提振開發(fā)商拿地的積極性。
深圳土地市場的變化，或許也迎合了全國土地市場“縮量提質(zhì)”的整體趨勢?？硕鸬膱蟾嬷赋?，面對行業(yè)庫存壓力，地方政府供地策略呈現(xiàn)兩大特征：一是總量持續(xù)收縮，2025年宅地供應(yīng)計劃同比下降20%；二是結(jié)構(gòu)優(yōu)化加速，核心城市通過降低容積率、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊實現(xiàn)“縮量提質(zhì)”。
這一策略的“效果”已經(jīng)開始顯現(xiàn)。據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，5月300城住宅地塊成交規(guī)劃建面2546萬平方米，同比下降21%。不過，土地出讓金達到1000億元，同比增長9.6%。盡管多個城市的土地供應(yīng)量有所下降，但記者在梳理多個重點城市的2025年住房發(fā)展年度計劃時發(fā)現(xiàn)，各個城市對于房子“質(zhì)量”的要求明顯提高。不少城市表示，要加快“好房子”建設(shè)。
中指研究院認為，重點企業(yè)拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市。“這種結(jié)果折射出當前土地市場的核心邏輯，地塊屬性決定熱度分化，資金向收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項目傾斜。”
責(zé)編：李丹
校對：祝甜婷
